Compromis de vente : clauses, rétractation, étapes

Le compromis de vente est un contrat écrit par lequel le vendeur et l'acheteur s'engagent fermement sur un logement, à un prix et dans un délai fixés, avant la signature de l'acte authentique chez le notaire. La vente n'est pas encore conclue : des conditions suspensives et un délai de rétractation peuvent encore la faire tomber.

Ce que contient un compromis de vente

Le compromis fixe l'identité des parties, la description du bien, le prix, le dépôt de garantie et la date prévue de signature de l'acte authentique. Il engage vendeur et acheteur dès sa signature, en général chez le notaire ou dans l'agence qui détient le mandat.

Les mentions que l'on retrouve dans presque tous les compromis :

l'identité complète du vendeur et de l'acheteur, et la désignation du bien ;
la description du logement, sa surface, ses annexes, ses dépendances et les servitudes connues ;
le prix de vente et la répartition des frais ;
le dépôt de garantie, aussi appelé séquestre ou consignation, versé sur un compte bloqué chez le notaire ;
les conditions suspensives dont dépend la vente ;
la date limite de signature de l'acte authentique, qui peut être repoussée d'un commun accord.

Le dossier de diagnostic technique est annexé au compromis. Il contient notamment le DPE et, selon l'âge du logement, les diagnostics amiante, plomb, électricité, gaz ou termites. La liste complète figure sur la page Diagnostics vente.

Le mot compromis désigne, dans le langage courant, deux actes différents : la promesse synallagmatique, où les deux parties s'engagent, et la promesse unilatérale, où seul le vendeur s'engage. Dans la promesse unilatérale, l'acheteur dispose d'une option qu'il lève ou non pendant une période fixée. Dans les deux cas, la vente se conclut ensuite devant notaire, par un acte authentique.

Le délai de rétractation de dix jours

L'acheteur particulier qui achète un logement dispose de dix jours pour renoncer au compromis, sans avoir à donner de motif et sans payer d'indemnité. Le délai court à partir du lendemain de la réception du compromis, le plus souvent par lettre recommandée avec accusé de réception.

Ce délai de rétractation protège l'acheteur non professionnel, pas le vendeur. Concrètement :

la rétractation se fait par lettre recommandée avec accusé de réception, ou par remise en main propre contre récépissé ;
aucun justificatif n'est demandé et aucune pénalité n'est due ;
le dépôt de garantie versé à la signature est restitué ;
tant que le délai court, le vendeur ne peut pas considérer la vente comme acquise.

Ce régime vise l'achat d'un logement à usage d'habitation par un particulier. Pour un terrain, un local professionnel ou un acheteur professionnel, les règles diffèrent : la question se pose au notaire avant la signature, jamais après.

Les conditions suspensives : prêt, préemption, urbanisme

Les conditions suspensives suspendent la vente jusqu'à leur réalisation. Si l'une d'elles ne se réalise pas, la vente ne se fait pas et aucune des deux parties ne doit d'indemnité à l'autre. La plus fréquente concerne l'obtention d'un prêt par l'acheteur.

Pour que cette condition joue, l'acheteur doit déposer une demande de prêt conforme à ce qui est écrit au compromis : montant, durée, taux maximum, type de prêt. Les démarches doivent être engagées dans le délai prévu au contrat. En cas de refus, il transmet au vendeur une attestation de la banque.

D'autres conditions apparaissent selon les situations :

l'absence de droit de préemption exercé par la commune, le département ou un autre titulaire ;
l'obtention d'un certificat d'urbanisme ou d'une autorisation d'urbanisme si le projet en dépend ;
l'absence de servitude ou de mitoyenneté non révélée dans les documents remis ;
la vente du bien actuel de l'acheteur, clause plus rare, qui se négocie avant la signature.

Une condition suspensive mal rédigée perd sa protection. Un délai trop court pour obtenir un prêt, ou un montant de prêt irréaliste, peut priver l'acheteur de sa porte de sortie et le rendre redevable de la clause pénale.

Les clauses à relire avant de signer

Avant de signer, relisez en priorité la condition suspensive de prêt, la clause pénale et le dépôt de garantie. Ce sont ces trois points qui déterminent ce que vous risquez si la vente ne se fait pas.

la condition suspensive de prêt : montant, durée, taux maximum, délai de dépôt du dossier et pièces à fournir ;
la clause pénale : indemnité due par la partie qui renonce sans motif valable, souvent égale au dépôt de garantie ;
le dépôt de garantie : son montant se négocie librement, il est bloqué chez le notaire et restitué si une condition suspensive fait défaut ;
la clause de dédit : elle autorise une partie à renoncer contre indemnité, sans avoir à se justifier ;
la date limite de signature de l'acte authentique et les conséquences de son dépassement ;
la répartition des frais, des impôts et des charges entre vendeur et acheteur.

Faites relire le projet par un notaire, même si l'agence a préparé l'acte : le notaire engage sa responsabilité sur la rédaction et vérifie la situation juridique du bien.

Le prix mérite la même attention. Avant de signer, comparez le montant annoncé avec les ventes réellement enregistrées dans la commune : les fiches publiées sur le site s'appuient sur la base DVF, que vous retrouvez dans les prix de vente par commune. Vous pouvez aussi estimer votre maison sur ces mêmes ventes. En Alsace et en Moselle, le repère vient des actes des notaires.

Après le compromis : jusqu'à l'acte authentique

Une fois le délai de rétractation écoulé et les conditions suspensives réalisées, le dossier part chez le notaire, qui prépare l'acte authentique. C'est cet acte, et non le compromis, qui transfère la propriété.

Les étapes s'enchaînent dans cet ordre :

le notaire demande les pièces d'urbanisme et vérifie qu'aucun droit de préemption ne s'applique ;
l'acheteur finalise son financement et fournit les justificatifs demandés par sa banque ;
le notaire rédige l'acte authentique et l'adresse aux parties pour lecture ;
les parties signent l'acte, l'acheteur règle le prix et les frais, le vendeur remet les clés ;
l'acte est publié au service de la publicité foncière, ce qui rend la vente opposable aux tiers.

L'acheteur règle à ce moment les frais d'acquisition, souvent appelés frais de notaire. Ils comprennent les droits de mutation, les émoluments du notaire, la contribution de sécurité immobilière et les débours. Le taux des droits de mutation est fixé par le conseil départemental : il varie donc d'un territoire à l'autre, et le notaire le chiffre précisément avant la signature.

Questions fréquentes

Peut-on annuler un compromis de vente ?

Oui, dans trois cas principaux : pendant le délai de rétractation de dix jours ouvert à l'acheteur particulier, si une condition suspensive ne se réalise pas, ou si vendeur et acheteur décident d'un commun accord d'y renoncer. En dehors de ces cas, la partie qui renonce peut devoir l'indemnité prévue par la clause pénale, et le litige se règle devant le juge.

Le compromis de vente est-il obligatoire ?

Non, rien n'oblige à passer par un compromis : vendeur et acheteur peuvent signer directement l'acte authentique chez le notaire. Dans la pratique, le compromis sécurise les deux parties, fixe le prix, laisse le temps d'obtenir le prêt et permet de réunir les diagnostics avant la vente définitive.

Que se passe-t-il si l'acheteur n'obtient pas son prêt ?

Si la condition suspensive de prêt figure au contrat et que l'acheteur a déposé une demande conforme dans le délai prévu, la vente ne se réalise pas et le dépôt de garantie lui est restitué. S'il n'a pas accompli les démarches décrites au compromis, le vendeur peut se prévaloir de la clause pénale et conserver tout ou partie du dépôt.