Évolution des prix immobiliers en France de 2021 à 2025

Les prix de l’immobilier ont-ils baissé en France ? Pour répondre, nous avons calculé le prix médian des maisons et des appartements vendus chaque année depuis 2021. Tous les chiffres de cet article viennent des ventes publiées par l’administration fiscale dans le fichier DVF. Ce sont des prix de vente réels, et non des prix d’annonce.

Le prix médian d’une maison et d’un appartement, année par année

Le prix médian est le prix qui partage les ventes en deux moitiés. La moitié des biens s’est vendue moins cher, l’autre moitié plus cher. Voici le prix médian en France pour chaque année.

Année	Maison	Appartement
2021	195 000 €	159 000 €
2022	210 000 €	168 000 €
2023	203 400 €	165 000 €
2024	199 000 €	160 000 €
2025	206 100 €	165 400 €

Source : ventes DVF publiées par la DGFiP le 7 avril 2026, calcul Immolytics. Les chiffres à jour sont sur notre page des prix de l’immobilier en France.

2022 : le point le plus haut

Entre 2021 et 2022, le prix médian d’une maison est passé de 195 000 € à 210 000 €. Cela représente une hausse de 7,7 % en un an. Le prix médian d’un appartement a augmenté de 5,7 % sur la même période.

2022 est l’année où les prix médians ont été les plus élevés sur les cinq ans étudiés, pour les maisons comme pour les appartements.

2023 et 2024 : deux années de baisse

Les prix ont reculé en 2023, puis de nouveau en 2024. Le prix médian d’une maison a baissé de 3,1 % en 2023 et de 2,2 % en 2024. Pour les appartements, la baisse a été de 1,8 % en 2023 et de 3,0 % en 2024.

Sur ces deux années, une maison a perdu 5,2 % de son prix médian. Un appartement a perdu 4,8 %.

Cette période correspond à la hausse des taux des crédits immobiliers. Avec un taux plus élevé, un ménage peut emprunter moins pour la même mensualité. Une partie des acheteurs a donc dû viser moins cher ou repousser son projet.

2025 : les prix remontent

En 2025, le prix médian repart à la hausse. Une maison s’est vendue 206 100 € en médiane, soit 3,6 % de plus qu’en 2024. Un appartement s’est vendu 165 400 €, soit 3,4 % de plus.

Sur l’ensemble de la période, entre 2021 et 2025, le prix médian d’une maison a augmenté de 5,7 %. Celui d’un appartement a augmenté de 4,0 %. Le prix de 2025 reste en dessous de celui de 2022 pour les maisons comme pour les appartements.

Ce qu’un prix national ne dit pas

Un prix médian national mélange des marchés très différents. Sur les ventes de 2024 et 2025, une maison s’est vendue 538 800 € en médiane dans les Alpes-Maritimes. Dans le Cher, elle s’est vendue 100 000 €. L’écart est de plus de cinq fois.

Les prix peuvent aussi monter dans une ville et baisser dans la ville voisine la même année. Pour savoir ce qui se passe chez vous, regardez les prix de votre commune plutôt que la moyenne du pays.

Le prix au mètre carré permet de comparer des biens de tailles différentes. Sur les ventes de 2024 et 2025, une maison s’est vendue 2 160 € le mètre carré en médiane en France. Ce calcul porte sur 1 444 281 ventes de maisons et d’appartements en deux ans.

Il faut aussi savoir qu’un prix médian peut bouger sans que la valeur des logements change. Si une année compte plus de ventes de grandes maisons, la médiane monte. Si elle compte plus de petits appartements, la médiane baisse. C’est pour cette raison que nous publions aussi le prix au mètre carré.

La classe énergie pèse de plus en plus sur les prix

Depuis la loi Climat et résilience, les logements les moins bien isolés sont progressivement interdits à la location. Les logements classés G ne peuvent plus être proposés à un nouveau locataire depuis le 1er janvier 2025. Les logements classés F suivront en 2028, puis ceux classés E en 2034.

Un investisseur qui achète une passoire thermique doit donc prévoir des travaux pour pouvoir la louer. Ces travaux se retrouvent dans la négociation du prix. Pour savoir si votre logement est concerné et à partir de quand, consultez notre page sur les passoires thermiques.

Et en 2026 ?

Les ventes de 2026 ne sont pas encore publiées. La DGFiP publie le fichier DVF deux fois par an, avec plusieurs mois de décalage. Les ventes du premier semestre 2026 seront donc connues plus tard dans l’année.

Nous ne faisons pas de prévision de prix. Personne ne connaît à l’avance l’évolution des taux, des revenus ou du nombre de ventes. Nous mettons à jour nos chiffres à chaque nouvelle publication de l’administration fiscale.

Si vous voulez connaître la valeur de votre logement aujourd’hui, faites une estimation de votre appartement ou de votre maison. Le calcul part des ventes les plus récentes autour de votre adresse.

Comment ces chiffres sont calculés

Nous partons de toutes les ventes de maisons et d’appartements publiées dans DVF. Nous gardons seulement les ventes d’un seul logement. Les ventes en bloc et les locaux commerciaux sont écartés. Dans chaque département, nous écartons aussi le 1 % des prix au mètre carré les plus bas et le 1 % les plus hauts. Nous calculons ensuite le prix médian de chaque année. Une année n’est affichée que si elle compte au moins 11 ventes. Le détail de la méthode est expliqué sur notre page consacrée à la méthode de calcul.

Les départements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle ne figurent pas dans DVF. Ils ne sont donc pas compris dans ces prix nationaux.