Vendre un appartement en copropriété : documents et étapes

Vendre un appartement ressemble à la vente d’une maison, avec une différence importante : l’appartement fait partie d’une copropriété. Vous devez donc fournir à l’acheteur de nombreux documents sur l’immeuble, sur ses charges et sur ses travaux. Ce guide liste ce qu’il faut préparer et explique dans quel ordre.

Estimer le prix de l’appartement

Le prix d’un appartement dépend de sa surface, de son étage, de son état et de celui de l’immeuble. Les charges de copropriété et les travaux prévus comptent aussi. Un acheteur regarde toujours le montant des charges avant de faire une offre.

Commencez par regarder le prix des appartements vendus dans votre commune. Vous pouvez ensuite faire une estimation de votre appartement en ligne, à partir des ventes réelles proches de votre adresse.

Mesurer la surface loi Carrez

Quand on vend un lot de copropriété, la promesse de vente et l’acte de vente doivent indiquer sa surface privative. C’est ce qu’on appelle la surface loi Carrez. Elle compte les pièces fermées dont la hauteur sous plafond est d’au moins 1,80 mètre. Les caves, les garages, les balcons et les parkings n’en font pas partie.

La loi Carrez ne s’applique pas aux lots de moins de 8 mètres carrés.

Cette mesure doit être exacte. Si la surface réelle est inférieure de plus d’un vingtième à la surface indiquée dans l’acte, l’acheteur peut demander une baisse du prix. La baisse est proportionnelle à la surface manquante. L’acheteur a un an après la signature de l’acte pour agir. Pour éviter ce risque, beaucoup de vendeurs font mesurer leur appartement par un diagnostiqueur. Notre page sur la surface loi Carrez explique comment elle se calcule.

Réunir les documents de la copropriété

Le code de la construction et de l’habitation liste les documents à annexer à la promesse de vente d’un lot de copropriété. Selon service-public.fr, il s’agit notamment :

• du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division, qui décrivent l’immeuble et les lots ;
• des procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années ;
• de la fiche synthétique de la copropriété, établie par le syndic ;
• du carnet d’entretien de l’immeuble ;
• du montant des charges payées par le vendeur au cours des deux derniers exercices ;
• des sommes que le vendeur doit encore au syndicat des copropriétaires ;
• de l’état global des impayés de charges de la copropriété et de ses dettes envers les fournisseurs ;
• d’une notice qui explique les droits et les obligations des copropriétaires ;
• du plan pluriannuel de travaux ou des conclusions du diagnostic technique global, s’ils existent.

Ces documents comptent pour l’acheteur. Le délai de rétractation de dix jours ne commence qu’à partir du moment où il les a reçus. S’ils manquent, le délai ne court pas.

Le syndic détient la plupart de ces documents. Demandez-les dès que vous décidez de vendre. Certains sont aussi disponibles sur l’espace en ligne de la copropriété.

Demander l’état daté au syndic

Avant la signature de l’acte de vente, le notaire demande au syndic un document appelé l’état daté. Il indique ce que le vendeur doit encore à la copropriété, et ce que la copropriété lui doit. Il permet au notaire de faire les comptes entre le vendeur, l’acheteur et le syndicat.

L’état daté est payé par le vendeur. Son prix est plafonné à 380 € TTC par un décret du 21 février 2020.

Faire réaliser les diagnostics

Comme pour une maison, vous devez fournir un dossier de diagnostic technique. Pour un appartement, il comprend en général :

• le diagnostic de performance énergétique, dans tous les cas ;
• l’état des risques, dans tous les cas ;
• le constat de risque d’exposition au plomb, si l’immeuble a été construit avant le 1er janvier 1949 ;
• l’état amiante des parties privatives, si le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 ;
• l’état des installations électriques et de gaz, si elles ont plus de 15 ans ;
• le mesurage loi Carrez.

L’audit énergétique n’est pas demandé pour la vente d’un appartement en copropriété. Il concerne les maisons et les immeubles vendus en entier. Pour vérifier votre cas, utilisez notre liste des diagnostics à faire pour vendre.

Charges et travaux : qui paie quoi

Les charges de copropriété sont appelées par le syndic, en général chaque trimestre. Par défaut, la loi fait payer chaque appel à celui qui est propriétaire le jour où la somme est exigible. Le vendeur paie donc les appels qui tombent avant la vente, et l’acheteur ceux qui tombent après.

Des travaux ont peut-être été votés en assemblée générale avant la vente. Le vendeur et l’acheteur peuvent décider d’une autre répartition du coût. Ils l’écrivent alors dans la promesse de vente. Ce point se discute souvent pendant la négociation du prix.

Si une assemblée générale a lieu entre la promesse et l’acte, prévenez l’acheteur. Transmettez-lui la convocation et l’ordre du jour, car les travaux votés ce jour-là le concerneront.

Signer la promesse puis l’acte de vente

La suite ressemble à la vente d’une maison. Vous signez un compromis ou une promesse de vente avec l’acheteur. Il dispose de dix jours pour se rétracter. Il cherche ensuite son prêt, pendant que le notaire prépare l’acte de vente. Le jour de la signature, l’acheteur paie le prix et reçoit les clés.

Si l’appartement était votre résidence principale, la plus-value n’est pas imposée. S’il s’agit d’un appartement loué ou d’une résidence secondaire, la plus-value est imposée. L’impôt baisse avec la durée de détention.

La liste à préparer avant de mettre en vente

1. Une estimation du prix, à partir des ventes réelles de votre commune.
2. Le mesurage loi Carrez et les diagnostics.
3. Les documents de la copropriété, demandés au syndic.
4. Les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale.
5. Le dernier avis de taxe foncière et le montant des charges.

Les règles citées dans ce guide viennent de service-public.fr et du code de la construction et de l’habitation. Le notaire reste la seule personne qui fait foi pour votre vente.