Vendre sa maison : les étapes, du prix à la signature chez le notaire

Vendre une maison se fait en plusieurs étapes qui s’enchaînent toujours dans le même ordre. On fixe d’abord le prix. On fait ensuite réaliser les diagnostics obligatoires. On cherche un acheteur, seul ou avec une agence. On signe un avant-contrat, puis l’acte de vente chez le notaire. Ce guide reprend chaque étape et les règles qui s’y appliquent.

Étape 1 : fixer un prix qui correspond au marché

Le prix est la décision la plus importante de la vente. Une maison affichée trop cher reste en ligne pendant des mois. Les acheteurs finissent alors par se demander ce qui ne va pas avec elle.

Le meilleur point de départ est le prix des maisons vraiment vendues autour de chez vous. En France, l’administration fiscale publie chaque vente enregistrée chez un notaire, avec son prix et sa surface. Cette base s’appelle DVF, pour « demandes de valeurs foncières ». Vous pouvez consulter les prix de vente médians de votre commune, calculés à partir de ces ventes.

Le prix médian vous donne un ordre de grandeur. Il faut ensuite situer votre maison par rapport aux autres. Une maison rénovée, avec un jardin et une bonne classe énergie, se vend plus cher que la médiane. Une maison qui demande des travaux se vend moins cher. Pour aller plus vite, vous pouvez faire une estimation de votre maison en ligne, à partir des ventes proches de votre adresse.

Vous pouvez aussi demander un avis de valeur à un agent immobilier ou à un notaire. Plusieurs avis permettent de vérifier que le prix tient la route.

Étape 2 : faire réaliser les diagnostics obligatoires

Avant de vendre, vous devez réunir un dossier de diagnostic technique. Ce dossier est annexé à l’avant-contrat, puis à l’acte de vente. Les diagnostics sont réalisés par un diagnostiqueur certifié. Leur coût est à la charge du vendeur.

La liste dépend de l’âge et de l’équipement de la maison. Selon service-public.fr, elle comprend :

• le diagnostic de performance énergétique, appelé DPE, dans tous les cas ;
• l’état des risques, qui indique si la maison se trouve dans une zone exposée à des risques naturels ou technologiques, dans tous les cas ;
• le constat de risque d’exposition au plomb, si la maison a été construite avant le 1er janvier 1949 ;
• l’état amiante, si le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 ;
• l’état de l’installation électrique et celui de l’installation de gaz, si elles ont plus de 15 ans ;
• le contrôle de l’assainissement, si la maison n’est pas raccordée au tout-à-l’égout ;
• l’état relatif aux termites ou à la mérule, si la commune est dans une zone désignée par arrêté préfectoral.

Une maison classée E, F ou G au DPE demande aussi un audit énergétique. Cet audit propose des travaux pour améliorer la classe du logement. Il est obligatoire pour les maisons classées E depuis le 1er janvier 2025. Pour savoir exactement ce qui vous concerne, utilisez notre liste des diagnostics à faire pour vendre.

La classe énergie doit figurer dans l’annonce de vente. Faites donc réaliser le DPE avant de publier l’annonce.

Étape 3 : vendre seul ou passer par une agence

Vous pouvez vendre votre maison vous-même. Vous publiez l’annonce, vous faites les visites et vous négociez avec les acheteurs. Vous ne payez pas de commission, mais vous y consacrez du temps.

Vous pouvez aussi confier la vente à une agence immobilière. Vous signez alors un mandat, qui fixe le prix de vente et le montant de la commission. Il existe deux grands types de mandat.

Avec un mandat simple, vous pouvez confier la vente à plusieurs agences et continuer à chercher un acheteur vous-même. Avec un mandat exclusif, une seule agence est chargée de la vente pendant la durée du contrat. Selon service-public.fr, un mandat exclusif ne peut pas être résilié pendant les trois premiers mois. Passé ce délai, chaque partie peut y mettre fin par lettre recommandée, avec un préavis de quinze jours.

Étape 4 : les visites et la négociation

Préparez les documents que les acheteurs demandent souvent : les diagnostics, le dernier avis de taxe foncière et les factures des travaux importants. Un acheteur qui obtient ses réponses tout de suite négocie moins durement.

Quand un acheteur fait une offre écrite et que vous l’acceptez, vous passez à l’avant-contrat. Une offre écrite acceptée est un engagement sérieux. Relisez-la avant d’y répondre.

Étape 5 : signer l’avant-contrat

L’avant-contrat fixe les conditions de la vente avant l’acte définitif. Il prend le plus souvent la forme d’un compromis de vente, que le vendeur et l’acheteur signent tous les deux. Il peut aussi prendre la forme d’une promesse unilatérale de vente, dans laquelle seul le vendeur s’engage.

L’avant-contrat peut être signé chez un notaire, dans une agence ou directement entre particuliers. Le notaire vérifie la situation du bien et rédige les clauses. Beaucoup de vendeurs préfèrent donc passer par lui dès cette étape.

Après la signature, l’acheteur dispose d’un délai de rétractation de dix jours. Pendant ce délai, il peut renoncer à l’achat sans donner de raison et sans pénalité. Le délai commence le lendemain de la remise ou de la première présentation de la lettre qui lui notifie l’avant-contrat.

L’avant-contrat contient presque toujours une condition suspensive d’obtention du prêt. Si l’acheteur n’obtient pas son crédit, la vente est annulée et il récupère la somme versée. Selon le code de la consommation, cette condition doit durer au moins un mois.

Étape 6 : l’acte de vente chez le notaire

Entre l’avant-contrat et l’acte de vente, le notaire réunit les documents nécessaires. Il vérifie notamment les titres de propriété, les règles d’urbanisme et les éventuelles hypothèques. Pendant ce temps, l’acheteur finalise son prêt.

Le jour de la signature, le vendeur et l’acheteur signent l’acte authentique. L’acheteur paie le prix et devient propriétaire. Le vendeur remet les clés.

Les frais de notaire sont payés par l’acheteur. Ils comprennent surtout des droits de mutation, qui sont des impôts reversés au département et à la commune. Leur montant dépend du prix et du département.

La taxe foncière de l’année est due par celui qui est propriétaire au 1er janvier. En pratique, l’acte de vente prévoit souvent que l’acheteur rembourse au vendeur la part qui correspond à la période après la vente.

Étape 7 : l’impôt sur la plus-value

La plus-value est la différence entre le prix de vente et le prix d’achat. Si la maison est votre résidence principale au jour de la vente, cette plus-value n’est pas imposée.

Pour une résidence secondaire ou une maison louée, la plus-value est soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Un abattement s’applique pour chaque année de détention au-delà de la cinquième. Selon impots.gouv.fr, la plus-value est exonérée d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention, et de prélèvements sociaux après 30 ans. Le notaire calcule l’impôt et le paie directement à l’administration sur le prix de vente.

Pour savoir ce que vous devrez payer, faites le calcul avec notre simulateur de plus-value immobilière.

En résumé

1. Fixez le prix à partir des ventes réelles de votre commune.
2. Faites réaliser les diagnostics avant de publier l’annonce.
3. Choisissez entre vente seule et mandat d’agence.
4. Signez l’avant-contrat, de préférence chez le notaire.
5. Signez l’acte de vente une fois le prêt de l’acheteur obtenu.

Les règles citées dans ce guide viennent de service-public.fr et d’impots.gouv.fr. Le notaire reste la seule personne qui fait foi pour votre vente.