Simulateur de viager
Calculez le bouquet et la rente d’une vente en viager. Le calcul utilise les tables de mortalité de l’INSEE, le loyer de votre commune et le taux des emprunts de l’État : chaque hypothèse est affichée sous le résultat.
Rente par mois
481 €
soit 5 769 € par an
C’est le montant de départ. Il augmente ensuite chaque année.
Comment ce chiffre est calculé
- Votre droit d’habiter vaut 106 242 € : le loyer de 800 € par mois, versé en moyenne pendant votre vie et ramené à aujourd’hui au taux de 3,85 %.
- Espérance de vie selon la table de mortalité 2023 à 2025 de l’INSEE : 15,3 ans.
- Taux de la rente : 1,81 % par an, le TEC 10 de juillet 2026 (3,85 %) diminué de 2 % d’inflation, l’objectif de la Banque centrale européenne, parce que la rente est indexée.
Ce calcul est une estimation. Le prix réel se discute avec l’acheteur et se fixe chez le notaire. Faites relire l’offre par votre notaire et, si vous le souhaitez, par un proche.
Parler à une agence spécialisée dans le viager
Une agence qui vend des biens en viager vérifie vos chiffres et vous explique comment se passe la vente. C’est gratuit et vous ne signez rien.
Comment se calcule un viager
Il n’existe pas de barème officiel du viager. Le simulateur suit la méthode économique : en viager occupé, on retire de la valeur libre la valeur de votre droit d’habiter le bien, c’est-à-dire le loyer qu’il rapporterait pendant votre vie. On retire ensuite le bouquet. Le reste devient une rente, versée chaque mois tant que vous êtes en vie.
L’espérance de vie vient de la table de mortalité 2023 à 2025 de l’INSEE. Le loyer vient de la carte des loyers de l’ANIL. Le taux est le TEC 10, le taux des emprunts de l’État à dix ans publié par la Banque de France.
Viager occupé ou viager libre
En viager occupé, vous continuez d’habiter votre logement jusqu’à la fin de votre vie : le prix est plus bas, parce que l’acheteur ne peut pas l’occuper. En viager libre, vous quittez le logement : l’acheteur paie sa valeur libre et peut l’habiter ou le louer.
Les impôts sur la rente
La rente est imposable pour une partie seulement, qui dépend de votre âge au premier versement : 70 % avant 50 ans, 50 % de 50 à 59 ans, 40 % de 60 à 69 ans, 30 % à partir de 70 ans (article 158, 6 du code général des impôts). Les prélèvements sociaux s’ajoutent sur cette partie.
Vous vendez ?
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Questions fréquentes
Qui paie les droits de mutation en viager ?
L’acheteur. Ils portent sur le bouquet et sur le capital de la rente, selon les règles de l’administration fiscale (BOFiP). Votre notaire calcule le montant exact.
Pourquoi le simulateur ne suit-il pas le barème de l’article 669 ?
Le barème de l’article 669 du code général des impôts sert à calculer les droits, par tranches de dix ans, sans tenir compte du sexe ni du loyer. Le simulateur l’affiche en comparaison, mais le prix se discute sur la valeur économique du bien.
La rente est-elle indexée ?
Seulement si l’acte de vente le prévoit. La plupart des actes prévoient une indexation chaque année. Une rente indexée démarre plus bas, puis augmente.
Quel bouquet demander ?
Le bouquet se négocie avec l’acheteur. Il représente souvent 20 à 30 % du prix, selon l’Institut pour l’éducation financière du public. Plus le bouquet est haut, plus la rente est basse.
Sources : Insee, table de mortalité triennale 2023 à 2025 (provisoire), Licence Ouverte ; ANIL, carte des loyers 2025 ; Banque de France, TEC 10 de juillet 2026 ; code général des impôts, articles 158 et 669. Calcul indicatif, sans conseil fiscal.