Comment les prix sont calculés
Tous les prix publiés sur Immolytics viennent des Demandes de valeurs foncières, le fichier des ventes immobilières publié par l’administration fiscale. Voici ce que nous en faisons.
La source
Le fichier du 7 avril 2026 couvre les ventes de janvier 2021 à décembre 2025, partout en France sauf en Moselle, dans le Bas-Rhin, le Haut-Rhin et à Mayotte. Il compte 20 382 915 lignes. Nous le chargeons à chaque nouvelle publication, en avril et en octobre.
Les ventes retenues
- Une vente ou une adjudication d’un seul logement, maison ou appartement. Les ventes en bloc et les locaux commerciaux sont écartés.
- Une surface habitable de 9 à 1 000 m² et un prix non nul.
- Les maisons vendues avec plus de 2 500 m² de terres agricoles sont écartées : leur prix mélange logement et foncier.
- Dans chaque département, le 1 % des prix au m² les plus bas et le 1 % les plus hauts sont écartés.
Il reste 4 118 171 ventes : 2 265 001 maisons et 1 853 170 appartements.
Le calcul
- Le prix au m² est le prix de vente divisé par la surface habitable déclarée.
- Nous publions la médiane : la moitié des ventes est au-dessus, l’autre moitié en dessous. Elle résiste mieux aux ventes atypiques qu’une moyenne.
- Le chiffre principal porte sur les 24 derniers mois. Les séries annuelles montrent l’évolution depuis 2021.
Les seuils de publication
- Aucun chiffre n’est publié sous 11 ventes.
- Une commune a sa propre page détaillée à partir de 30 ventes de logements en 24 mois. En dessous, nous affichons les prix de son intercommunalité.
- Une page consacrée aux maisons ou aux appartements d’une commune demande 50 ventes du type.
L’erreur mesurée
Nous avons estimé chacune des 407 851 ventes du second semestre 2025 avec les seules ventes des 24 mois précédents, puis comparé au prix réellement payé. À partir de la surface et de l’emplacement seuls, l’écart médian est de 14,6 % pour un appartement et de 20,1 % pour une maison.
Une médiane ne connaît ni l’état du bien, ni son étage, ni sa vue. Seule une visite les prend en compte.
Ce que ces chiffres ne disent pas
- Les prix d’annonce : ce sont des prix payés, pas des prix demandés.
- Les ventes des derniers mois, que l’administration publie avec un délai.
- Le détail rue par rue : les pages publient des agrégats, jamais une vente individuelle.
Les autres sources
Classes énergie : base des diagnostics de l’ADEME. Loyers : carte des loyers de l’ANIL. Population, logement et revenus : INSEE. Toutes sont publiées sous Licence Ouverte.