Augmentation loyer : règles, calcul IRL et délais

Le loyer d'un logement ne peut augmenter en cours de bail que si le contrat contient une clause de révision. Dans ce cas, la hausse est plafonnée par l'indice de référence des loyers (IRL), publié par l'Insee. Hors révision, une hausse n'est possible qu'à la relocation ou au renouvellement, dans des cas précis.

Que dit la loi sur la révision annuelle du loyer

Un propriétaire n'a pas le droit d'augmenter le loyer comme il le souhaite : la révision en cours de bail doit être prévue par une clause écrite dans le contrat. Sans cette clause, le loyer reste figé jusqu'à la fin du bail, quelle que soit l'évolution du marché.

Quand la clause existe, la révision a lieu une fois par an, à la date fixée dans le bail. Si le contrat ne précise pas de date, on retient la date de signature. Le propriétaire n'est pas obligé de réviser. Il peut laisser passer une année et ne rien demander. Mais il doit rester prudent : la hausse ne s'applique pas sans limite de temps en arrière. Un oubli prolongé peut donc faire perdre une partie de la hausse. Les règles détaillées figurent sur la page de service-public.fr consacrée à la révision du loyer.

La révision ne s'applique pas de la même façon partout. Dans les zones où le loyer est encadré, des plafonds s'ajoutent aux règles générales. Les règles varient selon la commune et selon l'autorité compétente : vérifiez toujours la situation locale avant d'envoyer un courrier.

Comment calculer la nouvelle somme avec l'IRL

La nouvelle somme se calcule avec une formule simple : on multiplie le loyer actuel (hors charges) par le dernier indice IRL connu, puis on divise par l'indice de la même période l'année précédente. Le bail indique le trimestre de référence à utiliser.

L'Insee publie l'IRL chaque trimestre. C'est donc la bonne source pour connaître le taux d'indexation du moment, y compris pour 2026. Nous ne donnons pas ici de pourcentage : il change à chaque publication, et le chiffre exact doit venir de la série officielle de l'Insee.

Voici la marche à suivre, étape par étape :

1. Relevez dans le bail le trimestre de référence de l'IRL.
2. Notez l'indice de ce trimestre, qui est l'ancien indice.
3. Cherchez sur le site de l'Insee l'indice du même trimestre, un an plus tard.
4. Multipliez le loyer hors charges par le nouvel indice.
5. Divisez le résultat par l'ancien indice.

Le résultat est le nouveau loyer hors charges. Les charges, elles, se régularisent à part, selon les dépenses réelles ou la provision prévue au bail. Ne les mélangez pas avec la révision.

Pour vérifier si votre loyer actuel est cohérent avec le marché local, utilisez l'outil Estimation loyer. Il donne un repère avant de décider de réviser ou non.

Quand et comment prévenir le locataire

Le meilleur moment pour informer le locataire est juste après la publication de l'indice qui sert de référence, et avant la date anniversaire de la révision. Le propriétaire gagne ainsi du temps et évite les discussions sur un effet rétroactif.

Il n'existe pas de formalité lourde, mais il faut une trace écrite. Le plus sûr est d'envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception, ou de remettre la lettre en main propre contre signature. Un simple appel ou un message oral ne suffit pas à prouver quoi que ce soit en cas de litige. Un courrier clair contient :

• le montant du loyer actuel hors charges ;
• l'indice de référence et le nouvel indice utilisés ;
• le détail du calcul ;
• le nouveau montant et sa date d'application.

Un locataire qui conteste doit pouvoir refaire le calcul seul. Plus votre courrier est lisible, moins il y aura de désaccord. Si le locataire pense que le calcul est faux, il peut en parler d'abord avec le bailleur, puis se tourner vers la commission départementale de conciliation. Les délais et les modalités sont à vérifier sur service-public.fr.

Hausse à la relocation ou au renouvellement du bail

En dehors de la révision annuelle, le loyer peut bouger à deux moments : quand un nouveau locataire entre dans le logement, et quand le bail est renouvelé. Ces deux cas ne fonctionnent pas du tout de la même façon.

À la relocation

Quand un locataire part et qu'un autre arrive, le propriétaire fixe en principe un nouveau loyer. Mais cette liberté a des limites. Dans les zones concernées par l'encadrement ou par un dispositif de limitation des hausses, le nouveau loyer ne peut pas dépasser certains plafonds. Ces règles dépendent de la commune. Renseignez-vous auprès de votre mairie ou de l'administration compétente avant de publier l'annonce.

Au renouvellement

Au renouvellement du bail, une hausse n'est pas automatique. Le propriétaire peut la proposer seulement si le loyer est manifestement sous-évalué par rapport à ceux du voisinage pour des logements comparables. Il doit alors appuyer sa demande sur des références de loyers proches. Cette proposition doit être faite dans un délai précis avant la fin du bail, indiqué sur service-public.fr. Si les parties ne s'entendent pas, la commission de conciliation puis le juge peuvent intervenir.

C'est ici qu'on répond à une question fréquente : non, on ne peut pas augmenter le loyer tous les trois ans simplement parce que le bail se termine. La durée d'un bail ne donne pas de droit à une hausse. Seules la clause de révision annuelle et le cas du loyer manifestement sous-évalué ouvrent la porte à une augmentation.

Logements énergivores : le loyer ne peut plus monter

Un logement très mal classé au diagnostic de performance énergétique (DPE) ne peut plus voir son loyer augmenter. Les logements classés F ou G sont concernés par un gel des loyers : ni révision annuelle, ni hausse à la relocation, ni hausse au renouvellement. Ce sont les fameuses passoires thermiques.

Ce gel pèse sur la valeur locative du bien. Avant de réviser, regardez donc l'étiquette de votre DPE. Si elle est mauvaise, des travaux de rénovation peuvent devenir la seule façon de retrouver une marge sur le loyer, et ils protègent aussi la valeur du bien à la revente. Les calendriers d'interdiction de location évoluent : consultez le site du ministère de la Transition écologique, ecologie.gouv.fr, et service-public.fr pour connaître les règles à jour.

Le DPE doit figurer dans le dossier remis au locataire. Un DPE ancien ou erroné peut créer des difficultés. En cas de doute, faites-le refaire par un diagnostiqueur certifié.

Et si l'augmentation ne suffit plus : louer ou vendre ?

Lorsque la hausse du loyer reste bloquée par l'IRL ou par un mauvais DPE, certains propriétaires se demandent si garder le bien est encore pertinent. La réponse dépend de la valeur du logement, de son rendement réel et de votre projet.

Pour comparer, deux repères suffisent. D'abord, la valeur de votre bien : consultez les prix immobiliers par commune, calculés sur les ventes DVF, puis faites une estimation gratuite de votre maison si vous songez à vendre. Ensuite, le coût du crédit pour un futur achat : le taux immobilier du moment pèse beaucoup dans le calcul.

Si vous êtes locataire et que la hausse vous pousse à réfléchir, l'outil Acheter avec son loyer montre quel budget d'achat correspond à ce que vous payez déjà chaque mois.

Pour une estimation de maison, aucune mise en relation avec une agence n'a lieu sans votre accord nominatif. Vous décidez si vous souhaitez être contacté ou non.

Questions fréquentes

Quand faire l'augmentation du loyer ?

Le bon moment est après la publication de l'indice IRL de référence et avant la date de révision prévue au bail. Il faut aussi que le contrat contienne une clause de révision, sinon aucune hausse n'est possible en cours de bail.

Quel est le taux d'indexation des loyers en 2026 ?

Il dépend de l'IRL publié chaque trimestre par l'Insee, donc il change selon le trimestre de référence de votre bail. Le calcul exact se fait avec l'ancien et le nouvel indice, disponibles sur le site de l'Insee.

Est-il possible d'augmenter le loyer tous les 3 ans ?

Non, la fin d'un bail ne donne pas droit à une hausse automatique. Une augmentation au renouvellement n'est possible que si le loyer est manifestement sous-évalué, avec des références de loyers voisins à l'appui.