Location non meublée : bail, durée et congé

Une location non meublée, ou location vide, se loue avec un bail écrit soumis au régime de la location vide. Ce bail dure en principe trois ans quand le bailleur est un particulier, six ans quand c'est une société, et il ne se termine à l'initiative du bailleur qu'à son échéance, par un congé notifié dans les formes.

Ce qu'est un bail de location non meublée

C'est un contrat écrit par lequel le propriétaire loue un logement sans mobilier, que le locataire occupe en résidence principale. Il relève du régime de la location vide, avec sa durée, son préavis et ses annexes propres.

Le contrat écrit est la règle pour une location vide. Il indique l'identité des parties, la description du logement et sa surface, le loyer et les charges, le dépôt de garantie, la durée et la date de prise d'effet, et il reprend les diagnostics en annexe. Un logement loué avec le mobilier minimum exigé par la réglementation relève d'un autre contrat, plus souple : voir la page Bail meuble. Le Bail mobilite répond à un usage encore différent, réservé à des locataires en situation professionnelle ou de formation particulière.

Durée du bail : trois ans, six ans, ou moins

La durée de principe est de trois ans pour un bailleur personne physique et de six ans pour une personne morale, avec reconduction tacite à l'échéance.

Pas besoin de signer un nouveau bail tous les trois ans : le contrat se reconduit automatiquement aux mêmes conditions. Le loyer ne peut être révisé qu'aux dates prévues au bail, et selon la variation de l'indice de référence des loyers.

Une durée plus courte n'est possible que pour un motif légitime et sérieux, indiqué dans le contrat : reprise du logement pour y habiter, mise en vente, raison professionnelle ou familiale. Sans ce motif écrit, c'est la durée légale qui s'applique.

La fin du bail à l'initiative du bailleur n'est possible qu'à l'échéance, ou en cours de bail pour un motif reconnu par la loi, comme les loyers impayés ou les troubles répétés. Un bailleur qui veut récupérer son logement avant l'échéance sans motif ne peut pas simplement refuser de reconduire.

Congé et préavis : qui fait quoi

Le locataire peut donner congé à tout moment, avec un préavis de trois mois en principe ; le bailleur, lui, ne peut donner congé qu'à l'échéance et avec un préavis de six mois, pour un motif prévu par la loi.

Le congé se notifie par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte de commissaire de justice ou par remise en main propre contre récépissé. Le délai court à partir de la réception, pas de l'envoi : une lettre postée la veille de l'échéance arrive trop tard.

Côté locataire, le préavis est ramené à un mois dans plusieurs situations, notamment en zone tendue, en cas de mutation professionnelle, de perte d'emploi, de premier emploi ou pour raison de santé. Les cas et les communes concernées changent : mieux vaut vérifier votre situation précise avant d'envoyer le courrier.

Côté bailleur, le congé doit indiquer le motif : reprise pour habiter par le propriétaire ou un proche, ou mise en vente du logement. La reprise pour habiter suppose que le logement soit effectivement occupé ensuite, et un locataire peut contester un congé irrégulier.

DPE et diagnostics à joindre au bail

Le bailleur doit remettre un logement décent et joindre au bail les diagnostics en cours de validité, dont le DPE.

Le DPE indique la classe énergétique et le coût théorique des consommations ; il doit être lisible et annexé au contrat. S'y ajoutent, selon l'âge et la situation du logement, le constat de risque d'exposition au plomb, l'état de l'installation intérieure de gaz et d'électricité, le constat d'amiante et le mesurage de la surface.

La classe du DPE pèse désormais sur la possibilité de louer : les logements les plus mal classés sortent progressivement du marché locatif. Le calendrier dépend de la classe du logement et de la date, il est détaillé sur la page Dpe obligatoire location.

Loyer, dépôt de garantie et état des lieux

Le dépôt de garantie d'une location vide est limité à un mois de loyer hors charges, et l'état des lieux d'entrée se fait en présence des deux parties.

Hors zone d'encadrement, le loyer est fixé librement à la signature, puis révisé une fois par an à la date prévue au bail. En zone encadrée, le loyer plafond dépend des loyers de référence de la commune.

Les charges locatives font l'objet d'une provision mensuelle, régularisée une fois par an sur justificatifs. L'état des lieux d'entrée, daté et signé, sert de base à l'état des lieux de sortie : sans lui, le logement est présumé avoir été rendu en bon état.

La restitution du dépôt de garantie intervient dans le délai prévu par la réglementation, déduction faite des sommes justifiées. Ce délai ne dépend pas de la bonne volonté du bailleur, mais des règles applicables au bail.

Situer le marché avant de fixer un loyer ou de vendre

Les prix de vente au mètre carré d'une commune, calculés sur les ventes réelles, donnent un repère sur la tension du marché local, utile avant de fixer un loyer ou de décider de vendre.

Les données viennent de la base des ventes immobilières, complétées par les notaires en Alsace et Moselle. La page Prix immobilier donne les prix par commune, et la Carte des prix permet de comparer les communes voisines.

Ces prix portent sur des ventes, pas sur des loyers : ils servent à situer le marché, pas à fixer un loyer. Pour une maison ou un appartement précis, la surface, l'état et l'exposition changent fortement la valeur.

Questions fréquentes

Le locataire doit-il respecter un préavis en location non meublée ?

Oui, il doit un préavis de trois mois en principe, réduit à un mois dans plusieurs situations comme une mutation, une perte d'emploi ou un logement situé en zone tendue. Le point de départ est la réception du congé par le bailleur, pas son envoi.

Le bailleur peut-il refuser de renouveler un bail vide ?

Non, pas librement : il ne peut donner congé à l'échéance que pour un motif prévu par la loi, comme reprendre le logement pour y habiter ou le vendre, avec un préavis de six mois. Un congé sans motif est irrégulier.

Faut-il un bail écrit pour une location non meublée ?

Oui, un contrat écrit est obligatoire pour louer un logement vide destiné à la résidence principale. Il fixe la durée, le loyer, le dépôt de garantie et reprend les diagnostics en annexe.