Vente à terme libre : la différence avec le viager

Une vente à terme est une vente immobilière ordinaire dans laquelle l'acheteur paie le prix en plusieurs fois, sur une durée fixée à l'avance. Il devient propriétaire le jour où il signe l'acte chez le notaire, comme dans n'importe quelle vente. On parle de vente à terme libre quand le vendeur quitte le logement à la signature, et de vente à terme occupée quand il garde le droit d'y habiter pendant un temps. Ce n'est pas un viager : dans un viager, le vendeur touche une rente jusqu'à son décès, sans qu'on sache combien de temps elle durera.

Qu'est-ce qu'une vente à terme ?

Dans une vente à terme, le vendeur et l'acheteur se mettent d'accord sur un prix. L'acheteur en verse souvent une partie le jour de la signature, puis il paie le reste par mensualités pendant une durée choisie ensemble. L'acte fixe le montant de chaque mensualité, la date de la dernière et, le plus souvent, une indexation qui revalorise les mensualités, par exemple sur l'indice du coût de la construction.

L'acheteur devient propriétaire à la signature de l'acte authentique, même s'il n'a pas encore payé tout le prix. C'est la règle de l'article 1583 du Code civil : la vente est conclue, et la propriété passe à l'acheteur, dès que les deux parties sont d'accord sur le bien et sur le prix, même si le prix n'a pas encore été payé. Les notaires le rappellent : les mensualités ne sont pas un loyer, elles paient le prix d'une vente.

Le vendeur fait donc crédit à l'acheteur, et la loi lui donne plusieurs protections. Il dispose d'une hypothèque légale sur le bien vendu pour le paiement du prix (article 2402 du Code civil, qui a remplacé l'ancien privilège du vendeur le 1er janvier 2022). L'acte prévoit en général une clause résolutoire : si l'acheteur cesse de payer, la vente est annulée et le vendeur récupère son bien. Sans cette clause, le vendeur peut toujours demander au juge d'annuler la vente faute de paiement (article 1654 du Code civil). Il peut aussi demander qu'une autre personne se porte caution pour l'acheteur.

Si l'un des deux décède avant la fin des paiements, le contrat continue. Les héritiers du vendeur touchent les mensualités qui restent, et ceux de l'acheteur doivent les payer. L'acte peut prévoir une assurance décès de l'acheteur pour couvrir ce cas.

Attention à un homonyme. Le Code civil appelle aussi « vente à terme » une formule réservée aux logements à construire : l'acheteur paie le prix et devient propriétaire quand l'immeuble est terminé (article 1601-2 du Code civil). C'est un cas à part, qui concerne le neuf, et ce n'est pas de lui que parle cet article.

Vente à terme ou viager : quelles différences ?

La différence tient à ce qu'on ne sait pas au moment de signer. Dans un viager, l'acheteur verse en général une somme au départ, le bouquet, puis une rente au vendeur jusqu'à son décès : personne ne sait combien de temps il paiera, ni combien il paiera au total. Dans une vente à terme, le prix total, le nombre de mensualités et la date de la dernière sont connus dès la signature, et le décès du vendeur n'arrête pas les paiements.

Les deux formules utilisent en revanche les mêmes mots pour dire qui habite le logement. Dans un viager libre, le vendeur quitte le logement, comme l'explique en détail notre article Viager libre. Dans un viager occupé, il continue d'y vivre. La vente à terme reprend ces deux mots : elle est libre ou occupée. Dans les deux cas, « libre » dit qui habite le logement, et pas comment le prix est payé.

Un viager avantage le vendeur s'il vit longtemps, et l'acheteur si le vendeur décède tôt. La vente à terme supprime ce pari : chacun sait dès le départ ce qu'il va payer ou recevoir. Pour comparer avec un viager sur votre bien, notre calculateur de viager donne un ordre de grandeur du bouquet et de la rente.

Que veut dire « libre » dans une vente à terme ?

Une vente à terme est libre quand le vendeur quitte le logement le jour de la signature. L'acheteur peut alors y habiter, le louer ou y faire des travaux tout de suite, puisqu'il en est propriétaire. Les charges de propriétaire passent à sa charge à partir de la signature, dans les conditions prévues par l'acte.

Une vente à terme est occupée quand le vendeur garde un droit d'usage et d'habitation. Il continue alors d'habiter le logement pendant une durée inscrite dans l'acte, parfois jusqu'à son décès. L'acheteur est propriétaire, mais il ne peut ni y habiter ni le louer tant que ce droit existe, et le prix est en général plus bas pour tenir compte de cette attente.

Si vous voulez vous installer dans le logement, c'est donc une vente à terme libre qu'il vous faut. Avant de signer, vérifiez dans l'acte la date à laquelle le vendeur s'en va et ce qui est prévu s'il tarde à partir.

Compromis, acte et diagnostics

Une vente à terme suit le même chemin qu'une vente classique : un avant-contrat, le plus souvent un compromis de vente, puis l'acte authentique chez le notaire. Notre article Compromis de vente détaille ce que contient cet avant-contrat et ce qu'il engage. Un particulier qui achète un logement dispose du délai de rétractation habituel de dix jours après la signature du compromis.

Le notaire rédige les clauses propres au paiement à terme : le montant et la date des mensualités, leur indexation, la clause résolutoire, l'inscription de l'hypothèque du vendeur et, si les parties le souhaitent, l'assurance décès de l'acheteur. Les diagnostics sont les mêmes que pour toute vente, et la page Diagnostics vente récapitule ceux qui sont demandés avant la signature.

Comme il va attendre son argent pendant des années, le vendeur a intérêt à bien connaître la situation de l'acheteur avant de s'engager : ses revenus, ses autres crédits et la stabilité de son emploi. Un premier versement important ou une caution réduisent le risque d'impayé.

Prix, fiscalité et estimation avant de s'engager

Les droits de mutation, qui forment la plus grande partie de ce qu'on appelle les frais de notaire, sont payés par l'acheteur à la signature. Ils sont calculés sur le prix de vente, même si ce prix est payé en plusieurs fois, et leur taux dépend du département. Notre simulateur de frais de notaire en donne le montant pour votre achat.

Pour le vendeur, les mensualités ne sont pas des revenus fonciers, puisqu'elles paient le prix d'une vente. Une éventuelle plus-value se calcule sur la vente elle-même, et la vente de la résidence principale en est exonérée. Le simulateur de plus-value immobilière donne une première idée, et le notaire confirme le calcul dans votre cas.

Comme le prix est fixé aujourd'hui et payé pendant plusieurs années, il doit s'appuyer sur des ventes comparables. Les prix par commune calculés à partir des données DVF se consultent sur Prix immobilier et sur la Carte des prix. Pour un appartement, vous pouvez demander une estimation sur Estimation appartement. Gardez aussi en tête qu'une somme reçue dans dix ans vaut moins que la même somme reçue aujourd'hui : c'est à cela que sert l'indexation des mensualités, et c'est un point à négocier.

Si vous vendez et souhaitez qu'une agence de votre commune vous contacte, nous ne lui transmettons vos coordonnées qu'avec votre accord. Les agences sont présentées sur la page Agences immobilières.

Questions fréquentes

Une vente à terme est-elle un viager ?

Non. Dans une vente à terme, le prix total et la date du dernier paiement sont fixés dans l'acte. Dans un viager, le vendeur touche une rente jusqu'à son décès, sans qu'on sache combien de temps elle durera.

Quand l'acheteur devient-il propriétaire dans une vente à terme ?

Le jour de la signature de l'acte chez le notaire, même s'il n'a payé qu'une partie du prix. Le vendeur est protégé par une hypothèque légale sur le bien et, en général, par une clause résolutoire.

Que veut dire « libre » dans une vente à terme ?

Cela veut dire que le vendeur quitte le logement à la signature, et que l'acheteur peut y habiter ou le louer tout de suite. Dans une vente à terme occupée, le vendeur continue d'y habiter pendant la durée prévue dans l'acte.

Que se passe-t-il si l'acheteur ne paie plus ?

Si l'acte contient une clause résolutoire, le vendeur peut faire annuler la vente et récupérer son bien après avoir mis l'acheteur en demeure de payer. Sans cette clause, il doit demander l'annulation au juge.