Impôt revenu locatif : micro-foncier ou réel ?

Vous louez un logement et vous voulez savoir combien vous allez payer. L'impôt sur les revenus locatifs dépend d'abord de la nature du bien : loué vide, il relève des revenus fonciers ; loué meublé, il relève des bénéfices industriels et commerciaux. Il dépend ensuite du régime retenu, micro ou réel, qui ne donne ni la même base imposable ni le même effort de justificatifs.

Location nue ou location meublée : deux fiscalités différentes

Un logement loué vide relève des revenus fonciers. Un logement loué meublé relève des bénéfices industriels et commerciaux, les BIC. Ce n'est pas une nuance de vocabulaire : les deux catégories n'ont ni le même formulaire de déclaration, ni les mêmes charges déductibles, ni les mêmes règles d'imputation des déficits.

Les revenus fonciers se déclarent sur la déclaration complémentaire 2044, rattachée à votre déclaration de revenus. Les revenus d'une location meublée se déclarent dans la catégorie des BIC, sur la déclaration des revenus professionnels. Un même propriétaire peut donc relever des deux régimes : un studio vide dans une ville et un logement meublé ailleurs suivent chacun leur propre logique.

La question à se poser n'est pas de savoir quel régime est le plus avantageux, mais comment le bien est loué. Un logement vide reste une location nue, même avec une cuisine équipée. Une location meublée suppose des meubles et des équipements en état d'usage, dont la liste est fixée par la réglementation. En cas de doute sur la qualification, la réponse vient de l'administration fiscale, sur impots.gouv.fr.

Micro-foncier ou régime réel : comment choisir

Le micro-foncier s'applique automatiquement aux revenus fonciers bruts inférieurs à 15 000 € par an : un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué aux loyers, sans avoir à détailler les charges. Au-dessus de ce seuil, le régime réel s'impose.

Le vrai critère tient en une comparaison : vos charges réelles dépassent-elles l'abattement forfaitaire ?

• Si vos charges, intérêts d'emprunt compris, dépassent l'abattement, le régime réel réduit davantage votre base imposable.
• Si vos charges sont faibles, le micro-foncier suffit et vous évite de tenir le détail des justificatifs année après année.

On peut aussi opter pour le régime réel en restant sous le seuil du micro-foncier. Cette option obéit à des conditions et engage sur plusieurs années : vérifiez-les auprès de l'administration fiscale avant de la demander, car revenir en arrière n'est pas automatique.

Le calcul se refait chaque année, en fonction des loyers et des travaux de l'année. Une année de gros travaux ne se traite pas comme une année sans charge.

Ce que le régime réel permet de déduire

Au régime réel, l'impôt ne porte pas sur les loyers encaissés mais sur les loyers diminués des charges de la propriété. Plus les charges sont justifiées, plus la base imposable baisse.

Entrent notamment dans le calcul :

• les intérêts et frais d'emprunt liés au bien ;
• les travaux d'entretien et de réparation ;
• la taxe foncière et les primes d'assurance ;
• les frais de gestion, de copropriété et de comptabilité ;
• certaines provisions pour charges.

La frontière à connaître : les travaux d'entretien et de réparation se déduisent, la construction et l'agrandissement ne se déduisent pas. Chaque dépense doit pouvoir être justifiée par une facture, et les intérêts d'emprunt suivent leurs propres règles d'imputation.

Un point compte pour la suite : quand les charges dépassent les loyers, le résultat est un déficit foncier. Il s'impute d'abord sur les revenus fonciers des autres biens, puis sur le revenu global dans une limite annuelle fixée par la loi, hors intérêts d'emprunt. Le surplus se reporte sur les revenus fonciers des années suivantes.

Louer en meublé : ce qui change

En meublé, les loyers relèvent des BIC et la fiscalité se rapproche de celle d'une activité. Un régime simplifié avec abattement forfaitaire existe pour les petits loyers ; au-delà, ou sur option, le régime réel permet de déduire les charges et d'amortir le logement.

L'amortissement creuse l'écart avec la location nue : il étale dans le temps le coût du bien et des meubles, ce qui réduit la base imposable les premières années. En contrepartie, la comptabilité est plus lourde, les amortissements se reprennent à la revente, et la plus-value du bien suit des règles différentes de celles d'un logement loué vide.

Les seuils du régime simplifié et les taux d'abattement ont été modifiés à plusieurs reprises. Ils dépendent de l'année de vos revenus : avant de trancher, vérifiez le montant en vigueur sur impots.gouv.fr plutôt que de reprendre un chiffre lu l'an dernier.

Sortir la fiscalité du calcul de rendement

Le calcul du rendement qui compte est un rendement net : loyers moins charges, moins impôt. Deux propriétaires qui encaissent le même loyer ne gardent pas la même somme, parce que leur régime fiscal n'est pas le même.

La méthode est simple. Partez des loyers annuels attendus, retirez les charges que vous paierez réellement, puis appliquez la fiscalité du régime choisi. Le simulateur de rendement locatif permet de poser ces hypothèses et de comparer deux scénarios, micro ou réel, selon le niveau de charges du bien.

Le loyer de marché, lui, ne se devine pas. Il se situe à partir des prix constatés dans la commune, visibles dans le prix immobilier par commune, et des transactions enregistrées dans les données DVF. Pour un logement loué meublé, le mobilier et l'équipement font partie du calcul, pas seulement le prix au mètre carré.

Si vous financez l'achat, le coût du crédit pèse autant que la fiscalité : les taux immobilier du moment changent la rentabilité du projet. Faites le calcul avant l'achat, pas après la première déclaration.

Questions fréquentes

Le micro-foncier est-il toujours plus avantageux ?

Non. Le micro-foncier est plus simple, mais il applique un abattement forfaitaire qui ignore vos charges réelles. Dès que vos intérêts d'emprunt, vos travaux ou votre taxe foncière dépassent cet abattement, le régime réel aboutit à moins d'impôt.

Les loyers d'un logement meublé se déclarent-ils comme des revenus fonciers ?

Non. Les loyers d'une location meublée relèvent des bénéfices industriels et commerciaux, pas des revenus fonciers. Le formulaire, les charges déductibles et l'imputation d'un éventuel déficit ne sont donc pas les mêmes.

Peut-on passer du micro-foncier au régime réel ?

Oui, mais pas librement chaque année. L'option pour le régime réel obéit à des conditions et vous engage pour plusieurs exercices. Vérifiez les règles en vigueur auprès de l'administration fiscale avant de la demander.