Taxe logement vacant : communes et exonérations

La taxe sur les logements vacants (TLV) est due par le propriétaire d'un logement d'habitation resté vide depuis au moins un an, dans les communes où elle s'applique. Ailleurs, une commune peut instaurer une taxe d'habitation sur les logements vacants. Le montant dépend de la valeur locative cadastrale du bien et du taux appliqué.

La taxe logement vacant s'applique-t-elle à votre commune ?

Non, pas partout. La taxe sur les logements vacants est due d'office dans les communes classées en zone tendue, là où la demande de logements dépasse l'offre. Ailleurs, elle ne s'applique que si la commune a décidé d'instaurer la taxe d'habitation sur les logements vacants.

Le dispositif vise les marchés tendus : peu de biens disponibles, loyers qui montent, ménages qui n'arrivent pas à se loger près de leur travail. Taxer un logement vide coûte de l'argent à son propriétaire, ce qui l'incite à le louer ou à le vendre plutôt qu'à le garder fermé.

Pour votre adresse précise, la réponse fiable vient de l'avis de taxe foncière ou du service des impôts de votre commune. Les listes de communes concernées et les délibérations évoluent, et une commune peut voter la taxe pour son territoire. Si vous comparez deux communes avant d'acheter, la carte des prix montre d'un coup d'œil le niveau des prix voisins.

Quel logement est considéré comme vacant ?

Un logement est vacant, au sens de la taxe, quand c'est un local d'habitation non meublé, inoccupé au 1er janvier et qui l'était déjà depuis au moins un an.

Trois points comptent.

• Le 1er janvier fait foi. Un bien occupé à cette date n'est pas vacant, même s'il s'est vidé le mois suivant.
• La durée. Une vacance courte entre deux locataires ne déclenche rien : la taxe suppose une inoccupation qui dure.
• La nature du bien. Un logement meublé ne relève pas du même régime. Une résidence secondaire non plus : elle relève de la taxe d'habitation, pas de la TLV.

Les dépendances non habitables, garage, cave ou local technique, ne sont pas des logements au sens de cette taxe. Un bien qui n'est plus déclaré comme habitable après des travaux lourds relève d'une autre situation, à vérifier au cas par cas avec le service des impôts.

Comment se calcule le montant de la taxe ?

Le calcul part de la valeur locative cadastrale du logement, celle qui figure sur l'avis de taxe foncière, à laquelle s'applique un taux. Le montant augmente ensuite avec la durée de la vacance.

Pour la taxe sur les logements vacants, le taux est de 17 % la première année d'imposition, puis de 34 % les années suivantes. Pour la taxe d'habitation sur les logements vacants, le taux est voté par la commune dans une fourchette fixée par les textes, entre 10,1 % et 34,5 %.

L'avis de taxe foncière est donc le document de départ : il donne la base de calcul. L'outil de calcul de taxe foncière aide à comprendre d'où vient ce montant et pourquoi il diffère d'un voisin à l'autre. Un logement agrandi ou modifié peut avoir une valeur locative qui ne correspond plus au bien réel : la fiche taxe foncière qui paye détaille qui supporte la taxe après une vente.

Dans quels cas la taxe n'est pas due ?

Plusieurs situations permettent d'échapper à la taxe : soit le bien sort du champ du dispositif, soit une exonération s'applique, soit la taxe se conteste.

Les cas les plus courants :

• le logement est vacant depuis moins d'un an au 1er janvier ;
• le logement est meublé ;
• l'objet de la taxation est une résidence secondaire, qui relève d'un autre impôt ;
• le local n'est pas un local d'habitation, par exemple un garage ou un local commercial ;
• le propriétaire se trouve dans une situation ouvrant droit à exonération ou à dégrèvement au titre de ses revenus ou de sa situation sociale, selon les conditions fixées par les textes.

La vacance involontaire mérite un mot : un logement qui reste vide à cause d'un obstacle juridique, d'un contentieux ou de travaux qu'on ne peut pas lancer met son propriétaire en difficulté. Une réclamation est possible quand le désaccord porte sur l'imposition elle-même ; chaque situation est examinée au cas par cas, sans garantie de résultat.

Ce que vous devez déclarer aux impôts

Les propriétaires doivent indiquer à la direction générale des finances publiques qui occupe chaque bien, décrire les locaux et signaler tout changement de situation. Une déclaration inexacte peut produire une taxe injustifiée ou faire perdre une exonération.

Concrètement, vous vous connectez à votre espace particulier, dans le service de gestion des biens immobiliers, et vous vérifiez que chaque local est décrit avec la bonne occupation. C'est cette déclaration qui permet à l'administration de savoir qu'un logement est vide, et depuis quand. Un bien qui change d'occupant en cours d'année doit être mis à jour sans attendre l'avis de taxe.

Si vous recevez une taxe sur une adresse que vous avez vendue, adressez-vous au service des impôts avec l'acte de vente : le propriétaire au 1er janvier est en principe celui qui supporte la taxe, et la date de mutation permet de corriger l'avis.

Logement vide : louer, vendre ou payer chaque année

La taxe ne se paie pas une fois : elle revient tant que le bien reste vide, et son taux grimpe avec le temps. C'est un coût récurrent qu'il faut mettre en face de ce que rapporterait le bien.

Un propriétaire a trois leviers : remettre le logement en location, le vendre, ou réaliser les travaux qui bloquent la mise sur le marché. Pour trancher, il faut le prix réel du secteur : les prix issus des ventes enregistrées en DVF par commune donnent les transactions effectivement réalisées, et la carte des prix permet de comparer la commune à ses voisines. Un bien qui vaut bien plus que le coût de sa remise en état n'a souvent aucun intérêt à rester vide.

Si vous souhaitez être mis en relation avec une agence de votre commune, cela se fait uniquement avec votre accord nominatif : aucune transmission de vos coordonnées n'a lieu sans votre consentement, comme le décrivent nos partenaires.

Questions fréquentes

Une taxe s'applique-t-elle à un logement vide mais meublé ?

Non. Un logement meublé n'est pas un logement vacant au sens de la taxe sur les logements vacants ; il relève des règles applicables aux locaux meublés. C'est la déclaration d'occupation qui permet à l'administration de distinguer les deux situations.

Peut-on échapper à la taxe parce que le logement est en travaux ?

Pas automatiquement. Les travaux ne créent pas à eux seuls une exonération : la situation s'apprécie au 1er janvier, et une vacance antérieure peut rester imposable. Une réclamation reste possible si l'imposition ne correspond pas à la réalité du bien.

Au bout de combien de temps un logement est-il taxé ?

La taxe vise un logement inoccupé au 1er janvier et qui l'est depuis au moins un an. Une vacance plus courte, entre deux locataires par exemple, ne suffit pas à déclencher l'imposition.