Prix immobilier à Vincennes (novembre 2026)
Île-de-France · Val-de-Marne (94) · 94300 · 48 193 habitants
En bref
- À Vincennes, une maison se vend en général 1 165 000 €. C’est 171 % de plus que dans une commune typique de Val-de-Marne (430 000 €).
- 1 352 logements se sont vendus en deux ans, plus que dans la plupart des communes de Val-de-Marne (425 en général).
Prix de vente enregistrés par l’administration fiscale. Ce n’est pas un conseil d’achat ou de vente.
Val-de-Marne
Où se trouve Vincennes en France
Prix médian maison
1 165 000 €Voir le détail
Ventes de 2024 et 2025, données de l’administration fiscale
- Appartement
- 399 000 €
- Prix au m² maison
- 10 608 €/m²
- Prix au m² appartement
- 8 441 €/m²
- Ventes en deux ans
- 1 352
Les appartements à Vincennes
- Prix médian
- 399 000 €
- Ventes de janvier 2024 à décembre 2025
- Prix médian au m²
- 8 441 €/m²
- Ventes sur 24 mois
- 1 296
La moitié des ventes s’est faite entre 7 444 €/m² et 9 321 €/m².
Le bien vendu en médiane fait 50 m² et 2 pièces, pour un prix de 399 000 €.
Entre 2024 et 2025, le prix médian au m² a augmenté de 2,1 %. Entre 2021 et 2025, il a baissé de 8,6 %.
Vincennes se situe 80 % au-dessus de la médiane du département (Val-de-Marne : 4 697 €/m²).
Selon le nombre de pièces
| Prix médian au m² | Prix médian | Ventes | |
|---|---|---|---|
| 1 ou 2 pièces | 8 393 €/m² | 287 000 € | 673 |
| 3 pièces | 8 453 €/m² | 490 000 € | 400 |
| 4 pièces et plus | 8 487 €/m² | 729 000 € | 223 |
Les maisons à Vincennes
- Prix médian
- 1 165 000 €
- Ventes de janvier 2024 à décembre 2025
- Prix médian au m²
- 10 608 €/m²
- Ventes sur 24 mois
- 56
La moitié des ventes s’est faite entre 8 746 €/m² et 12 201 €/m².
Le bien vendu en médiane fait 115 m² et 5 pièces, pour un prix de 1 165 000 €. Le terrain médian des maisons vendues mesure 115 m².
Entre 2021 et 2025, le prix médian au m² a baissé de 7,6 %.
Vincennes se situe 117 % au-dessus de la médiane du département (Val-de-Marne : 4 879 €/m²).
Les dernières ventes à Vincennes et autour
Voici les ventes signées à Vincennes et autour, sur les trois dernières années : le prix payé, la surface, le mois de la vente. Rien à remplir, aucun compte.
Votre adresse, ou celle d’un bien qui vous intéresse. Elle n’est pas enregistrée.
Vous vendez à Vincennes ?
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Une agence de Vincennes vient voir votre bien et vous donne un prix précis. Vous ne payez rien et vous ne vous engagez à rien.
Ou voyez d’abord une estimation en ligne :
Dans ce département, pour une maison, la moitié de nos estimations tombe à moins de 16 % du prix de vente réel, mesuré sur 1 736 ventes.
Comment se passe une estimation sur place
- Vous demandez une visiteDeux minutes : votre nom, votre numéro, et le moment qui vous arrange.
- Une agence vous appelleUne seule, installée dans votre commune. Elle vous appelle au moment que vous avez choisi.
- Elle vient chez vousElle regarde votre bien et vous donne un prix. C’est gratuit, et vous restez libre de ne rien signer.
Immolytics ne touche aucune commission sur la vente de votre bien.
Seule une visite donne le vrai prix
Pour connaître le prix de votre bien à Vincennes, quelqu’un doit venir le voir. Une agence de la commune le fait gratuitement.
- Un professionnel vient chez vous et vous donne un prix précis.
- C’est gratuit et sans engagement.
- Une seule agence vous appelle, pas dix.
Évolution des prix sur 5 ans
| Appartements | Maisons | |
|---|---|---|
| 2021 | 430 000 € | 1 156 700 € |
| 2022 | 437 400 € | 1 100 000 € |
| 2023 | 396 100 € | 1 236 900 € |
| 2024 | 391 300 € | 1 050 000 € |
| 2025 | 400 000 € | 1 227 800 € |
Seules les années comptant au moins 11 ventes sont affichées.
Comment estimer le prix d’une maison à Vincennes
- Partir du prix des ventes réellesÀ Vincennes, une maison s’est vendue 10 608 €/m² en médiane. Multipliez par la surface habitable pour avoir un premier ordre de grandeur.
- Situer votre bien dans la fourchetteLa moitié des ventes se fait entre 8 746 €/m² et 12 201 €/m². Un bien refait, bien exposé ou avec un extérieur se place vers le haut. Un bien à rénover se place vers le bas.
- Tenir compte de la classe énergieUn logement classé F ou G coûte cher à chauffer et ne pourra plus être loué sans travaux. Les acheteurs le savent et négocient.
- Faire voir le bienUne estimation en ligne ne voit ni l’étage, ni la vue, ni l’état réel. Une agence qui visite le bien donne un prix que vous pouvez défendre face à un acheteur.
Acheter à Vincennes : la mensualité et le revenu nécessaire
Voici ce que coûte chaque mois un logement au prix médian de Vincennes, avec un crédit sur 25 ans au taux moyen du marché, et le revenu qu’il faut pour respecter la règle des 35 % que suivent les banques.
Une maison à 1 165 000 €
- Frais d’achat (droits et notaire)
- 81 459 €
- Apport : 10 % du prix et les frais
- 197 959 €
- Crédit
- 1 048 500 €
- Mensualité hors assurance
- 5 137 €
- Assurance emprunteur (hypothèse de 0,30 %)
- 262 €
- Total par mois
- 5 399 €
- Revenu net pour rester sous 35 %
- 15 430 €
Pour une maison à 1 165 000 €, comptez 5 399 € par mois pendant 25 ans, assurance comprise. Pour rester sous 35 % de vos revenus, il faut au moins 15 430 € net par mois pour tout le foyer, avant impôt.
Un appartement à 399 000 €
- Frais d’achat (droits et notaire)
- 28 870 €
- Apport : 10 % du prix et les frais
- 68 770 €
- Crédit
- 359 100 €
- Mensualité hors assurance
- 1 759 €
- Assurance emprunteur (hypothèse de 0,30 %)
- 90 €
- Total par mois
- 1 849 €
- Revenu net pour rester sous 35 %
- 5 290 €
Pour un appartement à 399 000 €, comptez 1 849 € par mois pendant 25 ans, assurance comprise. Pour rester sous 35 % de vos revenus, il faut au moins 5 290 € net par mois pour tout le foyer, avant impôt.
Calcul : logement ancien, premier achat de résidence principale, apport de 10 % du prix en plus des frais d’achat, crédit sur 25 ans au taux de 3,30 %, taux moyen des nouveaux crédits immobiliers en juillet 2026 selon la Banque de France. Pour l’assurance emprunteur, nous supposons 0,30 % du capital par an : son vrai prix dépend de votre âge, de votre santé et du contrat choisi.
La règle des 35 % vient du Haut Conseil de stabilité financière : vos crédits, assurance comprise, ne doivent pas dépasser 35 % de vos revenus nets avant impôt, sur 25 ans au plus. Les banques peuvent y déroger pour une partie de leurs dossiers, surtout pour une résidence principale.
Les prix par quartier à Vincennes
Prix au m² médian des maisons et des appartements vendus dans chaque quartier ces deux dernières années. Les quartiers sont ceux de l’INSEE, d’environ 2 000 habitants chacun. Un quartier n’a un prix qu’à partir de 11 ventes.
- Centre Sud 19 345 €/m²64 ventes
- Centre Sud 29 200 €/m²99 ventes
- Centre Nord 29 079 €/m²59 ventes
- Centre Nord 18 912 €/m²82 ventes
- Centre Nord 38 847 €/m²70 ventes
- Ouest 28 722 €/m²74 ventes
- Centre Nord 48 675 €/m²83 ventes
- Ouest 18 640 €/m²106 ventes
- Ouest 48 624 €/m²98 ventes
- Ouest 38 520 €/m²103 ventes
Voir les 7 autres quartiers
- Est 18 368 €/m²86 ventes
- Ouest 58 217 €/m²55 ventes
- Est 28 139 €/m²95 ventes
- Est 47 945 €/m²68 ventes
- Est 37 679 €/m²67 ventes
- Est 67 554 €/m²53 ventes
- Est 56 831 €/m²87 ventes
Source : demandes de valeurs foncières (DGFiP), ventes des 24 derniers mois, quartiers IRIS de l’INSEE et de l’IGN.
Les rues les plus chères et les moins chères de Vincennes
Prix au m² médian des appartements vendus dans chaque rue ces cinq dernières années. Une rue n’apparaît qu’à partir de 11 ventes.
Les plus chères
- Rue Louis Besquel10 614 €/m²14 ventes · +25,7 % par rapport à la commune
- Allée Jacques Daguerre10 269 €/m²14 ventes · +21,7 % par rapport à la commune
- Rue Charles Pathe10 204 €/m²19 ventes · +20,9 % par rapport à la commune
- Avenue des Minimes10 146 €/m²20 ventes · +20,2 % par rapport à la commune
- Avenue du Général de Gaulle9 929 €/m²21 ventes · +17,6 % par rapport à la commune
Les moins chères
- Allée Jacques Bainville7 054 €/m²34 ventes · -16,4 % par rapport à la commune
- Avenue Paul Deroulede7 292 €/m²57 ventes · -13,6 % par rapport à la commune
- Rue de la Bienfaisance7 444 €/m²17 ventes · -11,8 % par rapport à la commune
- Villa Georges Serre7 545 €/m²26 ventes · -10,6 % par rapport à la commune
- Rue Defrance7 961 €/m²71 ventes · -5,7 % par rapport à la commune
Source : demandes de valeurs foncières (DGFiP), ventes de 2021 à 2025.
Vincennes et ses voisines
Chaque commune prend la couleur du prix médian d’un mètre carré de maison, ou d’appartement quand les maisons vendues sont trop peu nombreuses. Les chiffres viennent des ventes de 2024 et de 2025. Survolez une commune pour voir son prix, et cliquez dessus pour ouvrir sa fiche.
Prix médian d’un mètre carré de maison (à défaut, d’appartement), en euros
- moins de 1 500 €
- 1 500 à 2 000 €
- 2 000 à 2 500 €
- 2 500 à 3 000 €
- 3 000 à 4 000 €
- 4 000 à 5 000 €
- 5 000 à 8 000 €
- 8 000 à 12 000 €
- plus de 12 000 €
- Pas de prix au mètre carré publié
Vincennes et les communes proches
Prix médian d’un bien sur deux ans dans les communes voisines publiées.
| Commune | Maison | Appartement | Ventes |
|---|---|---|---|
| Saint-Mandé | · | 441 000 € | 532 |
| Montreuil | 475 500 € | 259 900 € | 1 923 |
| Paris 12e | · | 354 100 € | 3 001 |
| Bagnolet | 435 000 € | 245 000 € | 442 |
| Fontenay-sous-Bois | 609 700 € | 266 000 € | 942 |
| Saint-Maurice | · | 278 800 € | 292 |
| Nogent-sur-Marne | 883 200 € | 325 000 € | 890 |
Les classes énergie des logements mis en vente ou en location
Sur 13 817 diagnostics réalisés depuis juillet 2021 pour des appartements de Vincennes, 22 % sont classés F ou G.
- A0,1 %
- B0,8 %
- C16 %
- D30 %
- E31 %
- F13 %
- G8,8 %
Sur 353 diagnostics réalisés depuis juillet 2021 pour des maisons de Vincennes, 33 % sont classés F ou G.
- A1,7 %
- B1,4 %
- C14 %
- D23 %
- E28 %
- F20 %
- G13 %
Un diagnostic est obligatoire pour vendre ou louer. Ces chiffres décrivent les logements mis sur le marché, pas tout le parc de la commune.
Le loyer d’annonce
Pour un appartement vide, le loyer d’annonce est estimé à 29 € le m² charges comprises (entre 23 € et 37 €). Rapporté au prix de vente médian au m², ce loyer donne un rendement brut d’environ 4,2 % par an.
Pour une maison vide, le loyer d’annonce est estimé à 19 € le m² charges comprises (entre 11 € et 31 €). Rapporté au prix de vente médian au m², ce loyer donne un rendement brut d’environ 2,1 % par an.
Faute d’annonces suffisantes à Vincennes, cette estimation s’appuie aussi sur les communes voisines.
Vincennes en chiffres
- Habitants
- 48 193
- Logements
- 28 100
- Part de maisons
- 4,5 %
- Propriétaires de leur résidence principale
- 49 %
- Résidences secondaires
- 5,4 %
- Logements vacants
- 6,5 %
- Niveau de vie médian par an
- 40 120 €
- Taux de pauvreté
- 8,9 %
Vincennes est en zone Abis du zonage des prix du logement. Le prêt à taux zéro n’y finance que le neuf.
La taxe foncière à Vincennes
À Vincennes, le taux de taxe foncière sur les propriétés bâties est de 34,7 % en 2025. C’est un taux proche de la moyenne du département Val-de-Marne (37,67 % pour la commune du milieu). Il a augmenté de 0,06 point depuis 2023.
- Taux total
- 34,7 %
- Part de la commune
- 34,18 %
- Intercommunalité et autres
- 0,52 %
- Taxe d’ordures ménagères
- 5,46 %
Le montant que vous payez est ce taux multiplié par la base de votre logement, soit la moitié de sa valeur locative cadastrale. Cette base est inscrite sur votre avis de taxe foncière. Elle n’est pas publique : aucun site ne peut donc calculer votre taxe sans votre avis.
Calculer votre taxe foncière avec votre avisSource : REI 2025 (DGFiP).
Les risques naturels et techniques à Vincennes
La commune a connu 4 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982, le dernier en 2021.
Risques recensés par la préfecture :
- Transport de marchandises dangereuses
| Sécheresse | 1 |
|---|---|
| Mouvement de Terrain | 1 |
| Inondations et/ou Coulées de Boue | 2 |
Ces informations portent sur la commune entière, pas sur une adresse. À la vente, l’état des risques remis à l’acheteur précise la situation exacte du bien.
Source : GASPAR 2026-09-21 (Géorisques).
Les écoles, collèges et lycées de Vincennes
Vincennes compte 18 écoles primaires, 4 collèges et 7 lycées.
| Réussite | Valeur ajoutée | ||
|---|---|---|---|
| Collège Antoine de Saint-Exupéry | Public | 98 % | +2 |
| Collège Françoise Giroud | Public | 88 % | -7 |
| Collège Hector Berlioz | Public | 96 % | -1 |
| Collège Notre-Dame de la Providence | Privé | 100 % | 0 |
| Réussite | Valeur ajoutée | ||
|---|---|---|---|
| Lycée Claude Nicolas Ledoux | Privé | 99 % | 0 |
| Lycée Gregor Mendel | Privé | 99 % | 0 |
| Lycée Hector Berlioz | Public | 98 % | -1 |
| Lycée Notre-Dame de la Providence | Privé | 100 % | 0 |
| Lycée professionnel Claude Nicolas Ledoux - EBTP | Privé | 95 % | +3 |
| Lycée professionnel Gregor Mendel | Privé | 100 % | · |
| Lycée professionnel Jean Moulin | Public | 91 % | +8 |
La valeur ajoutée compare la réussite de l’établissement à celle attendue pour ses élèves. Un chiffre positif veut dire que l’établissement fait mieux que prévu.
Source : Annuaire de l'éducation, brevet 2025, bac 2025.
Commerces, santé et services à Vincennes
À Vincennes, l’accès aux médecins généralistes est dans la moyenne : 3,8 consultations par an et par habitant, contre 3,3 en moyenne en France.
- Médecins généralistes
- 47
- Pharmacies
- 17
- Supermarchés et supérettes
- 22
- Boulangeries
- 47
- Bureaux et relais de poste
- 3
- Dentistes
- 61
- Micro-crèches
- 9
- Banques
- 22
Source : BPE 2025 (Insee), APL 2024 (DREES).
La sécurité à Vincennes
En 2025, Vincennes a compté 2,8 cambriolages pour 1 000 logements, contre 6,0 dans le département Val-de-Marne et 5,6 en France. C’est moins qu’en 2024.
| Vincennes | Val-de-Marne | France | |
|---|---|---|---|
| Cambriolages de logement | 2,8 | 6,0 | 5,6 |
| Vols sans violence contre des personnes | 18,1 | 12,3 | 9,1 |
| Vols violents sans arme | 1,2 | 1,0 | 0,7 |
| Vols avec armes | 0,1 | 0,1 | 0,1 |
| Vols dans les véhicules | 2,3 | 3,2 | 3,4 |
| Destructions et dégradations volontaires | 7,4 | 7,7 | 7,9 |
| Violences physiques hors cadre familial | 1,5 | 3,2 | 3,2 |
| Violences physiques intrafamiliales | 2,2 | 4,0 | 3,8 |
| Violences sexuelles | 1,3 | 1,7 | 1,9 |
Ces chiffres comptent les faits enregistrés par la police et la gendarmerie à l’endroit où ils ont eu lieu. « Non publié » veut dire moins de 5 faits par an.
Source : SSMSI, faits de 2025 (juillet 2026).
Les gares autour de Vincennes
La gare la plus proche du centre de Vincennes est Val de Fontenay, à 3,8 km à vol d’oiseau. Elle a accueilli 19 300 104 voyageurs en 2024.
Source : SNCF, liste des gares de voyageurs et fréquentation 2024 (licence ODbL).
Questions fréquentes
Quel est le prix du m² à Vincennes ?
Sur les 24 derniers mois, le prix médian est de 8 441 €/m² pour un appartement et de 10 608 €/m² pour une maison, d’après 1 352 ventes enregistrées.
Les prix baissent-ils à Vincennes ?
Entre 2024 et 2025, le prix médian au m² des appartements a augmenté de 2,1 %. La médiane annuelle peut bouger d’une année sur l’autre selon les biens vendus.
Combien coûte un appartement à Vincennes ?
Le prix médian est de 399 000 € pour 50 m². La moitié des ventes s’est faite entre 7 444 €/m² et 9 321 €/m².
Quel est le loyer à Vincennes ?
Le loyer d’annonce est estimé à 29 € le m² charges comprises pour un appartement vide.
Quel est le quartier le plus cher de Vincennes ?
Sur les deux dernières années, le quartier le plus cher est Centre Sud 1, à 9 345 €/m² en médiane. Le moins cher est Est 5, à 6 831 €/m². Les quartiers sont ceux de l’INSEE ; 17 ont assez de ventes pour un prix.
Quel salaire pour acheter une maison à Vincennes ?
Au prix médian de 1 165 000 €, avec un apport de 197 959 €, le crédit est de 1 048 500 €. Sur 25 ans au taux moyen de 3,30 %, la mensualité est de 5 399 €, assurance comprise. Pour rester sous 35 % de vos revenus, il faut au moins 15 430 € net par mois pour tout le foyer, avant impôt.
D’où viennent ces chiffres ?
Des actes de vente enregistrés par l’administration fiscale (Demandes de valeurs foncières). Immolytics garde les ventes d’un seul logement, écarte les prix extrêmes et ne publie aucun chiffre calculé sur moins de 11 ventes.
Est-ce payant de faire estimer un bien ?
Non. L’estimation d’une agence immobilière est gratuite et ne vous engage à rien. Les prix affichés ici sont des médianes : seule une visite tient compte de l’état, de l’étage ou de la vue de votre bien.
Toutes les communes du département Val-de-Marne
Sources
DGFiP, Demandes de valeurs foncières, données au 7 avril 2026 (ventes de 2021 à 2025), traitement Immolytics.
Source : INSEE, recensement 2023 et Filosofi 2023.
ADEME, base des diagnostics de performance énergétique des logements existants.
Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin (troisième trimestre 2025).