Impôt résidence secondaire : taxe et plus-value

Un propriétaire de résidence secondaire paie la taxe d'habitation, la taxe foncière, et parfois une surtaxe votée par sa commune. Depuis la suppression de la taxe d'habitation sur les résidences principales, ces logements restent les seuls concernés par cet impôt local. La location et la revente déclenchent, elles, une imposition sur le revenu.

Qui paie la taxe d'habitation d'une résidence secondaire ?

La taxe d'habitation d'une résidence secondaire est due par la personne qui occupe le logement au 1er janvier de l'année d'imposition, qu'elle soit propriétaire ou locataire. Elle n'a pas disparu, contrairement à celle de la résidence principale.

Une résidence secondaire est un logement que vous n'occupez pas de façon permanente, et qui n'est pas votre résidence principale. La taxe est calculée à partir de la valeur locative cadastrale du bien, à laquelle la commune applique son taux. Les dépendances du logement, comme un garage, une cave ou un parking, entrent dans le calcul lorsqu'elles sont imposables avec le logement.

La durée d'occupation ne change rien. Un logement utilisé quelques semaines par an reste une résidence secondaire imposable toute l'année. Si le bien est loué au 1er janvier, le redevable est en principe l'occupant en place ; si vous le réservez à votre usage, c'est vous. Dans tous les cas, la taxe foncière reste due par le propriétaire, qu'il occupe le logement ou non.

La surtaxe communale sur les résidences secondaires

Certaines communes peuvent majorer la taxe d'habitation due sur une résidence secondaire. Cette majoration, souvent appelée surtaxe, est votée localement dans les secteurs où la demande de logements est tendue, et s'ajoute à la taxe de droit commun.

Toutes les communes ne l'appliquent pas. Deux logements comparables, situés dans deux communes voisines, peuvent donc payer des montants différents. Le périmètre d'application et le taux retenu dépendent de la décision de la commune, dans les limites prévues par la réglementation. Une commune peut aussi faire évoluer sa position d'une année sur l'autre : un montant payé une année n'est pas une garantie pour la suivante.

Comment savoir si vous êtes concerné ? Trois sources suffisent :

1. Votre avis de taxe d'habitation, qui détaille la taxe et la majoration éventuelle.
2. Le service des impôts des particuliers dont dépend le bien, pour le calcul.
3. La mairie de la commune, qui a voté la délibération et peut vous dire si le logement entre dans le périmètre.

Ne confondez pas cette majoration avec la taxe foncière, due par le propriétaire, ni avec les autres dispositifs locaux qu'une commune peut mettre en place. Les règles varient selon la commune et selon la région : mieux vaut vérifier localement que se fier à un montant entendu ailleurs.

Résidence secondaire et impôt sur le revenu : ce qui change

Posséder une résidence secondaire n'entraîne, en soi, aucun impôt sur le revenu. Seuls les revenus qu'elle produit, ou la plus-value réalisée à la revente, entrent dans le calcul de votre impôt.

Louer le logement fait naître des revenus imposables. Le régime applicable dépend de la nature de la location : un logement loué vide relève en principe des revenus fonciers, un logement loué meublé relève d'une autre catégorie. Les charges supportées pour le bien peuvent, selon les cas, se déduire des revenus, et une location qui pèse plus qu'elle ne rapporte peut produire un déficit. Le détail des régimes et des déclarations est expliqué sur la page impôt sur les revenus locatifs.

La plus-value à la revente

La vente d'une résidence secondaire relève du régime des plus-values immobilières. L'exonération dont bénéficie la résidence principale ne s'applique pas. Le montant imposable se calcule à partir du prix d'acquisition, des dépenses de travaux et de la durée de détention, qui ouvre droit à des abattements. La page plus-value d'une résidence secondaire détaille ce calcul.

Faut-il signaler l'usage du bien à l'administration ?

Oui. Les propriétaires doivent indiquer à l'administration fiscale l'occupation de chaque local qu'ils détiennent, en précisant s'il s'agit de leur résidence principale, d'une résidence secondaire ou d'un logement loué. Cette information se renseigne depuis votre espace particulier sur le site des impôts, et une erreur d'usage peut modifier la taxe réclamée.

Vérifier son montant et préparer la suite

Le seul montant fiable est celui de votre avis d'imposition : il intègre la valeur locative cadastrale de votre bien et les taux votés par votre commune. Aucun calcul général ne peut reproduire à l'identique la surtaxe d'une commune donnée.

Commencez par relire l'avis de taxe d'habitation, puis vérifiez dans votre espace particulier que l'usage déclaré du logement correspond bien à la réalité. Si un montant vous semble incohérent, demandez le détail au service des impôts des particuliers avant de contester, et rapprochez-vous de votre mairie pour connaître la délibération applicable.

Anticiper compte aussi. Un propriétaire qui envisage de vendre ou de louer a intérêt à connaître les prix pratiqués autour de lui : la carte des prix permet de comparer les communes, et la page prix immobilier explique comment ces montants sont établis à partir des ventes enregistrées. Ces repères ne remplacent pas une visite du bien, mais ils évitent de partir d'une valeur trop éloignée du marché local. Et si vous confiez ensuite votre bien à une agence, vous restez libre : aucune transmission de vos coordonnées n'a lieu sans votre accord nominatif.

Questions fréquentes

La taxe d'habitation est-elle encore due sur une résidence secondaire ?

Oui, la taxe d'habitation reste due sur une résidence secondaire, alors qu'elle a été supprimée pour les résidences principales. Elle est établie chaque année selon la valeur locative du bien et les taux de la commune.

Qui paie la surtaxe sur les résidences secondaires ?

La surtaxe est due par le redevable de la taxe d'habitation du logement, propriétaire ou occupant selon la situation, lorsque la commune a voté cette majoration. Elle ne s'applique pas dans les communes qui ne l'ont pas mise en place.

Une résidence secondaire est-elle imposable à l'impôt sur le revenu ?

Non, la simple détention d'une résidence secondaire n'est pas imposable à l'impôt sur le revenu. En revanche, les loyers encaissés et la plus-value de revente doivent être déclarés et sont imposés selon le régime qui leur est applicable.